不可否认，襄樊商业地产的发展已具备一定数量和规模，业态也比较丰富，对襄樊的整体商业格局产生了深远影响。那么，襄樊商业地产的发展究竟处于一个什么高度呢？业界人士分析认为，繁荣在目前还只是表面现象，用“摸着石头过河”来描述襄樊商业地产的现有发展状况较为贴切。
在探索中发展
说起襄樊商业地产的发展，不能不说说原劳动街市场。
上世纪80年代，市场刚刚放开，一些精明的商人开始在这里经营服装、百货，有温州人、天门人、仙桃人，也有本地人。至上世纪90年代发展到最高峰，在这条长不足300米、宽不足10米的街道上，最多时摆放了200多个货架，沿街有100多个门面房，经营户达到300多户。
令这里的经营商户始料不及的是，到上世纪末，他们的生意开始走向滑坡。2002年，原劳动街被纳入旧城改造规划，2007年，一个融合了许多现代业态的商业地产项目——开放广场已然诞生并进入试营业。
曾经盛极一时的原劳动街市场为何会走向没落？业界人士分析认为，这有其自身原因，也有外部因素。从其自身看，这里的店面破旧、设施简陋、经营分散，而且商品品种单一、档次较低，随着市场经济的兴起和发展，已不适应市场的变化及人们日益提高的消费需求，必然会被设施先进、业态丰富、功能齐全、档次较高的大型商业地产项目取代。从外部看，解放路、长征路商业精品街的出现，以及鼓楼商场、襄江商场等大商场的涌现，使这里的消费群体产生了极大的分流。其实，这些商业精品街及大商场的涌现，正是适应市场经济条件下市场变化及人们消费需求的结果。
“可以说，原劳动街市场的没落、开放广场及周边一些商业地产项目的兴起，反映了襄樊商业地产兴起的根本原因，那就是优胜劣汰这一市场规律的作用。”一位业界人士这样评价。
然而，这个在曾经创造过无数商业神话的地方建起来的开放广场，能否复兴原劳动街的商业奇迹，还有待于时间的考验。
正如新事物发展的一般规律，襄樊商业地产的发展也必然要经过一个探索的过程。
白马服装广场位于中原路和长虹北路交叉口，总建筑面积2万平方米，共有商铺1000余间，备有5000平方米的大型室外停车场及4000平方米的大型仓储配货中心，信息、食宿、娱乐、仓储、客货配载等各种配套服务设施齐全。
白马服装广场也留下了探索的深深足迹——这个项目刚建成时，业态定位是“轻纺城”，结果招商失败，然后才定位于“服装广场”。
“从整体上看，襄樊商业地产的发展目前还处于‘摸着石头过河’的阶段，现有的繁荣还只是从数量、规模和发展速度等方面呈现出的表面现象。”业界人士分析说。
现有的运作模式
“商业地产的运作模式大致有两种，一是出售，有分割出售和售后返租两种；另外就是自持。在襄樊，两种运作模式都有，但最多的是采用出售这种模式，完全由开发商自持的只有天丽国际家居博览中心等极少数商业地产项目。”业界人士分析说。
为什么在襄樊的开发商大多采用出售的方式进行商业地产运作呢？业界人士分析认为，开发商采用自持运作方式必须具备较强的综合实力，那就是经济实力比较雄厚，不急于让投入的开发资金出笼，另外就是具备一定的商业经营、管理能力。而相对于国内一线和二线城市来说，作为四线城市的襄樊，经济还不够发达，综合实力较强的开发商还比较少，开发商大多采用出售的方式进行商业地产运作也就是自然而然的事了。
业界人士分析说，出售的两种模式都有很大的弊端。分割出售最大的弊端是，将带来商铺产权的多元化，不利于统一规划和经营、管理，不容易形成品牌。因为，商铺卖出去了，产权是业主自己的，业主爱经营什么就经营什么，爱怎么经营就怎么经营，难以达成统一的意见，容易引发经营混乱，甚至经营状况恶化，这样就有可能损害中小投资者的利益。如果是先出售后招商，投资者还可能面临因业态定位不准等各种因素导致招不到商的风险。而许多中小投资者是采用贷款购买商铺的，一旦招不到商或者经营状况恶化，投资回报实现不了，就会造成无力还贷，风险将最终传递到放贷的银行。
售后返租模式是在国内商业地产业融资困难、民间投资热情空前高涨的双重因素影响下形成的，也有很大弊端。一是某些缺乏诚信的开发商可能卷款走人，不过问经营。二是如果承租经营商在承租期未满之前，因经营不善或其他原因难以为继或提前撤租，开发商向投资者开出的每年8%以上的高回报率承诺根本难以实现。三是开发商可能在推出售后返租时，已经将售价提高了一大截，即使实现了承诺的高回报率，实际也缩水了。
“随着经济的快速发展及房地产行业的进一步繁荣，开发商自持将是未来襄樊商业地产运作模式的发展趋势。”业界人士对记者说。
如何搞好运作
成功开发一个商业地产项目，应该如何去运作呢？据业界人士分析，以下几个方面至关重要：
一是合理规划业态，引导错位经营。必须根据区域人口、文化、消费情况等因素，提出合理的定位和业态组合。一个成功的商业地产项目，不仅仅在于商铺销售出去多少，更重要的是要看今后是否能够形成商圈，经营、管理是否规范，是否真正能够使商业繁荣起来，这些都需要合理的业态规划及严格执行业态规划，要充分考虑业态的稀缺性和互补性，以确保商家错位经营。
襄樊百盟投资有限公司兴建的华中光彩大市场是大型综合性商贸大市场，建成后由经营展示区、物流配送区、商务中心区、会展中心、休闲娱乐区、综合仓储区等10大功能区组成，是集批发零售、连锁经营、物流配送、电子商务、信息提供、仓储会展为一体的超大型、多功能综合商贸批发基地。这种业态规划与组合在襄樊乃至整个鄂西北地区都是极具独创性的。
二是努力实现商业和地产、业态和规划、短期和长期的有机结合。不实现销售、招商、经营和管理的有机结合，就不能实现商业地产，仍停留在商业和地产分离的层面，无法真正经营、管理好商业；如何让产品与规划的业态相适应，也是非常关键的因素；如果只顾及眼前利益，也是做不成功商业地产项目的，尤其是多个项目运作的公司，如果一个项目运作不好，将直接影响其他项目。
三是要实现统一规划、统一招商、统一经营、统一管理，并努力开创集吃、住、玩、乐、购为一体的新消费模式。正在由星苑房地产开发有限公司倾力打造的拉美中央购物公园，拟建成集购物、休闲、娱乐、美食、旅游、文化等六大功能于一体的新型购物公园，在这方面做出了有益的探索。
四是搞好后期经营、管理。对出售型的商业地产来说，卖出去只是成功了1/3，招商之后又成功了1/3，还有1/3最终靠的是经营和管理。因此，一定要有一个专业团队来进行后期经营、管理，这个团队在商铺出售时就要为招商做好准备，还要与各个相关方面做好战略联系。
